«Conviene fare un mutuo adesso?» è la domanda che si fanno tutti, e quasi nessuno la risponde con dei numeri. Questa pagina non prova a indovinare dove andranno i tassi — nessuno lo sa — ma fa una cosa più utile e verificabile: colloca il tasso di oggi dentro la serie storica degli ultimi 23 anni.
La fonte. Tutti i dati di questa pagina vengono dalle MFI Interest Rate Statistics della Banca Centrale Europea, la rilevazione con cui la BCE raccoglie ogni mese dalle banche dell'area euro i tassi che hanno effettivamente applicato.
La serie usata qui è Bank interest rates — loans to households for house purchase (new business) per l'Italia: 283 rilevazioni mensili dal 2003 a luglio 2026. Non sono stime nostre né tassi pubblicitari, e la pagina si aggiorna da sola a ogni nuova rilevazione.
Cosa misura esattamente questo tasso
Prima dei numeri serve chiarire cosa si sta guardando, perché «tasso medio» è un'espressione che può voler dire cose diverse.
È la media di fisso e variabile insieme. La serie principale aggrega tutte le nuove erogazioni per acquisto casa, qualunque sia il periodo di fissazione del tasso, pesandole per volume. Siccome in Italia negli ultimi anni la netta maggioranza dei mutui è a tasso fisso, la media si colloca vicino al fisso più che al variabile. Nel grafico più sotto trovi anche le due componenti separate.
È il tasso pattuito, non il costo pieno. Tecnicamente è l'Annualised Agreed Rate: il tasso concordato tra banca e cliente, che non include istruttoria, perizia, assicurazioni e imposte. È quindi confrontabile con il TAN del tuo preventivo, non con il TAEG. Per il costo completo serve il confronto TAEG.
È una media di mercato, non un'offerta. Il tasso che verrà proposto a te dipende dal reddito, dal rapporto tra mutuo e valore dell'immobile, dalla durata e dalla banca: puoi stare sopra o sotto questa media anche di parecchio.
Dove siamo oggi
Il tasso medio sui nuovi mutui casa in Italia è 3,40%. Ecco l'intera serie, con le due componenti separate:
- Media di tutti i mutui
- Variabile
- Fisso oltre 10 anni
Per capire cosa significhi quel 3,40% servono tre riferimenti:
- Il minimo storico è 1,25%, toccato a dicembre 2020. Siamo 2,15 punti sopra.
- Il massimo storico è 5,95%, raggiunto ad agosto 2008. Siamo 2,55 punti sotto.
- La media degli ultimi dieci anni è 2,43%. Siamo +0,97 punti rispetto a quella.
Quanti mesi del passato costavano meno di oggi
C'è un modo più diretto di dirlo. Prendiamo tutti i mesi di un certo periodo e contiamo in quanti il tasso era più basso di adesso:
| Se guardi… | Tasso medio del periodo | Mesi con tassi più bassi di oggi |
|---|---|---|
| Gli ultimi 5 anni | 3,14% | 57 su 100 |
| Gli ultimi 10 anni | 2,43% | 78 su 100 |
| Tutto dal 2003 | — | 52 su 100 |
Si legge così: negli ultimi dieci anni, su cento mesi, in 78 il mutuo costava meno di oggi. Allargando a tutta la serie dal 2003, scendono a 52.
Ed è esattamente qui che sta il punto interessante, quello che spiega perché due persone possono guardare gli stessi tassi e trarre conclusioni opposte. Rispetto agli ultimi dieci anni siamo in alto: la maggior parte di quei mesi costava meno. Rispetto all'intera serie siamo invece poco sopra la metà, in territorio del tutto ordinario.
L'andamento anno per anno
La media annua del tasso sui nuovi mutui casa in Italia, dal dato più recente a ritroso:
| Anno | Tasso medio | Andamento |
|---|---|---|
| 2026 | 3,45% | |
| 2025 | 3,24% | |
| 2024 | 3,54% | |
| 2023 | 4,16% | |
| 2022 | 2,14% | |
| 2021 | 1,39% | |
| 2020 | 1,32% | |
| 2019 | 1,69% | |
| 2018 | 1,86% | |
| 2017 | 2,07% | |
| 2016 | 2,20% | |
| 2015 | 2,69% | |
| 2014 | 3,19% |
Fonte: BCE, MFI Interest Rate Statistics — tassi medi praticati dalle banche italiane sulle nuove operazioni di mutuo per acquisto abitazione. L'anno in corso è la media dei mesi finora rilevati.
La forma della serie racconta tre fasi. Un lungo calo dal 2014 al 2021, con il denaro sempre più a buon mercato fino al minimo assoluto. Poi il rialzo brusco del 2022-2023, quando la BCE ha reagito all'inflazione e il tasso è più che raddoppiato in poco più di un anno. Infine una fase di assestamento, con valori scesi dal picco ma stabilmente sopra quelli del decennio precedente.
Cosa significa per la tua rata
I punti percentuali sono astratti. La rata no. Ecco lo stesso mutuo — 150.000 € a 25 anni — ai diversi livelli storici di tasso:
| Scenario | Tasso | Rata | Costo totale |
|---|---|---|---|
| Minimo storico (dicembre 2020) | 1,25% | 582 € | 174.734 € |
| Media ultimi 10 anni | 2,43% | 668 € | 200.295 € |
| Oggi (luglio 2026) | 3,40% | 743 € | 222.874 € |
| Massimo storico (agosto 2008) | 5,95% | 962 € | 288.562 € |
Chi accende oggi un mutuo da 150.000 € paga circa 743 € al mese. Chi lo avesse acceso a dicembre 2020, nel punto più basso mai registrato, pagherebbe 582 €: 160 € in meno ogni mese. Chi lo avesse acceso ad agosto 2008 pagherebbe 962 €, cioè 219 € in più.
Sull'intera durata del mutuo quelle differenze mensili diventano decine di migliaia di euro. È la ragione per cui il momento in cui si stipula pesa quanto — e a volte più — della banca che si sceglie. Per fare il conto sui tuoi numeri c'è il calcolatore della rata, e per il quadro completo per importo la guida agli importi.
Il punto di riferimento cambia tutto
C'è un motivo psicologico preciso per cui oggi i tassi sembrano alti a quasi tutti: il termine di paragone che abbiamo in testa è il 2020-2021, cioè il periodo più anomalo dell'intera serie.
Quel minimo di 1,25% non era normalità: era il risultato di una politica monetaria straordinaria, con tassi di riferimento a zero o negativi. Chi ha comprato casa in quegli anni ha beneficiato di condizioni che, guardando 23 anni di dati, sono l'eccezione e non la regola.
Se invece il tuo riferimento è il 2008, quando il tasso medio superava il 5,95%, oggi il credito costa quasi la metà.
Nessuno dei due confronti è sbagliato. Ma scegliere inconsapevolmente il termine di paragone significa farsi decidere la conclusione dal caso. Il conteggio sull'intera serie — 52 mesi su 100 costavano meno di oggi — è il riferimento meno arbitrario di tutti: dice che, storicamente, il costo attuale del credito è vicino alla mediana.
Perché posizionamento e non previsione
Questa pagina misura dove siamo rispetto al passato, non dove andremo. È una scelta deliberata, e vale la pena spiegarla.
Il conteggio dei mesi passati con tassi più bassi di oggi è un fatto verificabile: chiunque può riscaricare la serie dalla BCE e rifare il calcolo. Una previsione sui tassi futuri è invece un'opinione, e su una pagina che si aggiorna da sola ogni mese diventerebbe rapidamente un'opinione smentita dai fatti sopra di essa.
C'è anche una ragione di merito: le previsioni sui tassi hanno una storia di accuratezza modesta anche quando le formulano le banche centrali. Nel 2021 quasi nessuno aveva messo in conto il rialzo che sarebbe arrivato di lì a un anno, e lo si vede benissimo nel grafico più sopra.
Quello che puoi ragionevolmente fare con questi numeri è tarare le aspettative: sapere se il tasso che ti stanno proponendo è in linea con quanto il mercato applica oggi, e quanto quel livello sia insolito rispetto alla storia recente.
Cosa questo dato non dice
Va detto con chiarezza, perché la tentazione di far dire troppo a un grafico è forte.
- Non dice dove andranno i tassi. La serie storica descrive il passato. Non contiene informazioni sul futuro, e chiunque sostenga il contrario sta vendendo qualcosa.
- Non dice se conviene comprare casa. Il tasso è una delle variabili. Il prezzo dell'immobile, la tua situazione lavorativa, quanto anticipo hai e quanto pensi di restare in quella casa pesano almeno altrettanto.
- È una media, non la tua offerta. Il tasso che ti verrà proposto dipende dal profilo di reddito, dal rapporto tra mutuo e valore dell'immobile e dalla banca. Puoi stare sopra o sotto la media di parecchio.
- È un TAN, non il costo reale. Non include istruttoria, perizia e assicurazioni obbligatorie, che spostano il costo effettivo di mezzo punto abbondante. Il numero da confrontare tra offerte è il TAEG.
Quello che il dato dice davvero è una cosa sola, ma utile: a che punto della distribuzione storica ti trovi. Serve a tarare le aspettative prima di sederti davanti al consulente, non a decidere al posto tuo.
Una nota sulla decisione pratica: se stai valutando fisso o variabile con questi numeri, la domanda che conta non è dove stanno i tassi oggi, ma quanto margine hai in bilancio se la rata sale. Il ragionamento completo è nella pagina tassi mutuo oggi.
Fonte dei dati e come citarli
Tutti i numeri di questa pagina vengono dal Data Portal della Banca Centrale Europea, dataflow MIR (MFI Interest Rate statistics), scaricati automaticamente senza passaggi manuali. Le serie sono M.IT.B.A2C.A.R.A.2250.EUR.N per il totale, …F… per il variabile e …P… per il fisso oltre dieci anni. Sono 283 rilevazioni mensili a partire da 2003; ultimo aggiornamento 14 settembre 2026.
La differenza rispetto alla maggior parte dei siti che pubblicano “tassi mutuo” e’ che questo e’ un dato osservato — quanto le banche italiane hanno effettivamente applicato sui nuovi contratti — e non una stima costruita sommando uno spread a un indice. Sono due cose diverse e spesso non coincidono.
Puoi riutilizzare questi dati. La serie elaborata e’ disponibile in formato JSON a /dati/tassi-mutuo.json, con codici serie, unita’ di misura e data di aggiornamento. Chiediamo solo di citare la fonte:
Elaborazione CalcolaMutuo.it su dati BCE (dataflow MIR) — calcolamutuo.it/storico-tassi-mutuo/
I dati originali restano soggetti alle condizioni d’uso della BCE. Questa pagina ne e’ una rielaborazione e non una fonte ufficiale: se trovi una discrepanza, scrivici a info@calcolamutuo.it.